Tipos De Hipotecas

Con la expansion del mercado inmobiliario se hizo necesario diversificar los productos hipotecarios existentes  para dar cobertura a familias que deseaban tener su casa propia y que estaban en condiciones financieras deficientes y por lo tanto no podian obtener los prestamos que los bancos ofrecian.  

El tradicional prestamo a 30 anos con tasa fija con el que se financiaban las viviendas en Estados Unidos, dio paso a prestamos exoticos muy variados tales como los prestamos sin cuota inicial, sin o con poca documentacion, los de solo interes, los de tasa ajustable o aquellos de amortizacion irregular al final.

No todos los juicios hipotecaros en los Estados Unidos tienen su origen en la mala eleccion del prestamo, sin embargo, conocer mejor las caracteristicas de cada uno puede ayudarnos a elegir el mas conveniente segun nuestras circunstancias financieras especificas y asi eliminar o reducir grandemente el riesgo de perder nuestra casa en un juicio hipotecario.

Si tienes un prestamo hipotecario no tradicional o "Exotico" como suelen llamarse, te resultara veneficioso comprender y prepararte para los cambios que pueden haber en la tasa de interes, el pago mensual y el balance total del prestamo.

Veamoslos en Detalle:

Prestamos Sin Cuota Inicial o Menos Del 20% de Cuota Inicial (No Money down)

Es un prestamo considerado de alto riesgo, especialmente en estos tiempos en que las propiedades han bajado de valor, la consecuencia inmediata es que el prestatario se ha quedado con un prestamo mayor que el valor de la casa lo que elimina por completo la posibilidad de obtener un creditobasado en la plusvalia de la casa.

Generalmente requiere de un seguro privado para la hipoteca, conocido como PMI por sus siglas en ingles. (Private Mortgage Insurance). Para evitar pagar este seguro que es muy caro, muchos compradores tomaron un prestamo conocido como 80-10-10, que consiste en obtener un primer prestamo por el 80% un segundo por el 10% y dar una cuota inicial del 10%. Otros compradores optaron por un prestamo 80-20, en este el comprador no paga nada de cuota inicial; al igual que el caso anterior se hacen dos prestamos, el primero por el 80% y el segundo por el 20%. En la mayoría de los casos el segundo prestamista cobra intereses muy altos y como consecuencia los pagos mensuales por los dos prestamos probablemente seran mas altos que si tuviese un solo prestamo.

Prestamos Sin o Con Poca Documentacion (Low-Doc & No-Doc)

prestamos que pueden ser otorgados in la presentacion de ciertos documentos, aunque es verdad que requieren menos documentos que los prestamos tradicionales si se exige informacion basica; los prestamos hipotecarios de poca documentacion generalmente exigen la presentacion de declaracion de impuestos (income tax) y estados de ingresos y gastos, los prestamos sin Documentacion requieren por lo menos el reporte de creditoy la valorizacion de la vivienda.

Este tipo de prestamos es comunmente usado por personas que trabajan por cuenta propia, los que no reciben un sueldo fijo, los que reciben ingresos en efectivo, los que ganan por comision, en fin por todos aquellos que no tienen los documentos necesarios para obtener un prestamo  o aquellos que simplemente no quieren presentarlos. Mantener esta privacidad cuesta, generalmente este tipo de prestamos cuesta hasta un 3% mas que una hipoteca convencional totalmente documentada.

Dentro de este tipo de prestamos estan las Hipotecas con Ingresos Declarados, requiere la presentacion de la declaracion de impuesto por los dos ultimos anos y estados de cuenta bancaria. Tambien dentro de este grupo se encuentran los prestamos sin Relacion, se deben declarar activos tales como dinero en el banco, acciones, bonos o propiedades. Los prestamos sin Verificacion de Ingresos ni Activos son los prestamos que menos documentacion necesitan, generalmente solo requieren verificar el reporte de creditoy la valorizacion de la vivienda, el prestatario solo debe proporcionar el nombre, el numero de seguro social, la direccion de la vivienda y el pago inicial. Otra de las hipotecas que caen en esta categoría son las hipotecas ITIN es un producto desarrollado especialmente para aquellas personas que no tienen un numero de seguro social.

Prestamos de Solo Interes  (Interest Only)

Este tipo de prestamo permite pagar solamente intereses por cierto numero de anos, algunas personas escogen este tipo de prestamos buscando mensualidades mas bajas al principio. En esta modalidad el capital adeudado no baja en el periodo de pagos de solo interes. Esta es una de las opciones mas riesgosas ya que hay una gran probabilidad de que las cuotas mensuales se hagan insostenibles una vez que finalice el periodo de pagos de solo interes y deba empezar a hacer pagos al principal. Este tipo de prestamos solo es ventajoso para personas que gana mucho dinero y que tienen mucha disciplina para manejar sus finanzas ya que el ahorro que logran al hacer pagos mensuales mas bajos lo pueden utilizar para hacer inversiones rentables. Una varieda de este tipo de prestamos son los llamados "Escoja su pago" en muchos de los casos el pago minimo no alcanza a cubrir ni siquiera el pago de los intereses lo que hace que el monto total adeudado se incrememnte cada mes.

Prestamos de Tasa ajustable (Adjustable Rate Mortgage - ARM)

Comienzan con un interes fijo por un periodo que puede ir de 1 a 10 anos, pasado este tiempo el interes puede subir cada 6 a 12 meses, un prestamo a 30 anos en el cual los 3 primeros anos el interes es fijo se conoce comunmente como un 3/27 ARM, otra forma comun de describir las hipotecas de tasa ajustable es expresarlas en funcion de los anos en que la tasa es fija sobre la frecuencia con que se ajustara la tasa una vez se haya cumplido el termino de la tasa fija, así por ejemplo una hipoteca ARM 3/1 indica que se aplicara una tasa de interes fija durante los tres primeros anos y a partir de entonces se ajustara la tasa cada ano.

Esta es una buena opcion para los que piensan vender la vivienda antes de comenzar el periodo de interes variable, este tipo de prestamo es la causa de muchas ejecuciones hipotecarias ya que para muchas personas le resulta imposible pagar la cuota despues del incremento de la tasa de interes.

Prestamos de Amortizacion Irregular al Final (Balloon)

Tambien conocidos como prestamos Bala (Bullet) por lo fatales que pueden llegar a ser para las finanzas. Este tipo de prestamo consiste en pagos regulares, por lo general bajos al principio el prestamo y un pago demasiado grande al final del termino para cancelar el prestamo, si no puede hacer el pago gigantesco al final y se encuentra en una situacion como la actual en la que refinanciar los prestamos hipotecarios es casi imposible, puede perder la vivienda.

Si usted se encuentra atrapado en uno de estos prestamos y quisiera obtener ayuda para evitar perder su casa recuerde que hay mucha ayuda disponible. Le envito a dejarnos sus comentarios en  http://finanzasyhogar.blogspot.com/