Como Evitar el Remate de la Vivienda

Algunas de las opciones más comunes para evitar el juicio hipotecario y el remate de una vivienda son:

1.          Restablecimiento - Reinstatement

Consiste en poner el préstamo al día a través de el pago total o parcial de la cantidad atrasada.  Cuando el deudor paga la totalidad de las mensualidades atrasadas, los intereses y las multas se le denomina reestablecimiento total.  

Un restablecimiento parcial se produce cuando el prestatario paga todos los honorarios y gastos pendientes, firma un plan de pago y hace el primer pago según lo estipulado en el plan de pago.  

Esta opción es adecuada solo si el atraso en los pagos se debe a un problema temporal. 

2.          Plan de Pagos. – Payment Plan

Hay gran diversidad de plan de pagos, en algunos casos el prestatario se compromete a  pagar una cantidad adicional sobre el valor mensual normal hasta poner el préstamo al día, generalmente en 12 meses o menos. En otros casos las cuotas atrasadas se adicionan al saldo total del préstamo y se pagan después de la fecha de maduración.

3.          Acuerdo de Indulgencia de Pago. – Forbearance Agreement 

El prestamista acuerda suspender total o parcialmente los pagos por un periodo específico y limitado. El valor correspondiente a las cuotas no pagadas y los intereses por pagos tardíos deben hacerse en la fecha o dentro del periodo que estipule el prestamista.

4.           Refinanciación. – Refinance

Esta es una opción busca remplazar un préstamo de condiciones no muy favorables por un préstamo nuevo con condiciones más justas y un pago mensual más accesible, el préstamo vigente se cancela en su totalidad.  Esta opción no es muy popular en estos días debido a la pérdida de valor que han experimentado las casas en los últimos años.

5.           Modificación  del  Préstamo. – Loan Modification

Es un acuerdo escrito entre el prestamista y el prestatario mediante el cual se cambian uno o más de los términos originales del préstamo.

Entre las modificaciones mas comunes se encuentran la disminución de la tasa de interés, la disminución del pago mensual, extensión de la fecha de maduración,  cambio del tipo de hipoteca, incremento en el saldo por pagar entre otros.

La mayoría de los prestamistas tienen programas propios de modificación de préstamos. El programa de Modificación de Préstamos “Making Home Affordable” (Programa de Vivienda Asequible) es un programa del gobierno federal, los detalles de este programa los estudiaremos en un capitulo aparte.

Para conocer los detalles de los programas propios de los bancos hay que consultar directamente con la entidad financiera correspondiente.

6.          Asunción de la Hipoteca. – Assumption  

Es el acuerdo mediante el cual el prestamista permite una persona  asumir tanto el título de la propiedad como  la obligación hipotecaria de un prestatario que se ha atrasado en los pagos involuntariamente o que esta en peligro inminente de incumplimiento.

7.          Saldar la Hipoteca a pérdida. – Short Sale

Consiste en vender la casa por menor valor que la hipoteca que garantiza, resultando así un déficit en el pago del préstamo. Tanto el prestamista como el prestatario deben aprobar las condiciones en las cuales se hace la venta.

8.          Ceder  el titulo de la propiedad. – Deed -in- Lieu of Foreclosure

Consiste en que el prestatario cede voluntariamente el titulo a la entidad financiera que le hizo el préstamo a cambio de liberarlo de la deuda para evitar los costos de la ejecución.

Los bancos consideran esta opción cuando el prestatario involuntariamente no puede pagar la deuda, ha intentado infructuosamente vender la propiedad, la propiedad no esta en mal estado, el prestatario ha sido declarado en bancarrota y no desea retener la propiedad.

9.          Anulación de la deuda. – Charge off

Una anulación de deudas se produce si la entidad prestataria abandona los esfuerzos de cobrar una hipoteca por considerar la deuda como  incobrable.